上周，一份《2022房地产趋势及投资策略闭门会会议纪要》在地产投融资圈内流传开来。
这次会议的参会企业，包括建设银行、民生银行、信达资产、金茂资本、厦门信托、天弘基金、长城资产等在内的近20家金融机构。
以及包括中海、金茂、龙湖等在内的30多家房地产企业。
会议上，中国指数研究院分享了对2022年房地产市场形势以及房企融资环境的判断。
并且发布了一份《具有一定抗风险能力的企业名单》，受到业内广泛关注和讨论。
中国指数研究院风险测评结果
这张表单中，将具备一定抗风险能力的企业，分为央企、国企、混合所有及民企三档，可以看到，其中央企、国企占据70%以上。
涛哥数了下，在中指风险测评的评估结果中，认为抗风险能力较好的混合所有及民企一共14家，包括万科、金地、绿城、远洋、龙湖、龙光、滨江、中骏等。
事实上，这些公司也是我们经常在文章中提到的，目前还相对稳健的企业。
今天，涛哥就结合中指院的这份名单，分析下那些抗风险能力强的房企，都具备什么特点？
1
混改典范，金地、远洋
每次提到金地、远洋，都会有人提问，这两家到底算国企还是民企？
这就不得不提到他们的发展历程，以及“国企改制”的历史背景。
金地集团的前身是深圳福田区属国企，远洋集团曾是央企中国远洋海运集团下属企业。
后来，这两家公司都经历了国企改制和股份制上市过程，原始国有股逐渐退出，目前远洋第一大股东为央企中国人寿，金地第三大股东为深圳国资。
值得一提的是，在金地的10大股东中，还有国家社保基金和中国证券金融有限公司的身影。
说白了，在金融机构眼里，金地、远洋依然带有国企属性，近期在一些金融机构的白名单中，这两家也同样被给予了国企的融资待遇。
因此，作为混改典范的金地、远洋，虽然是市场化的职业经理人体制，但却有着等同于国企的资信水平。
在当前金融机构优先支持国企的背景下，无疑具有更强的抗风险能力。
2
深耕聚焦，绿城、滨江
除了“背景”这样的硬通货，区域深耕能力和突出的产品品质同样是房企获得市场认可的法宝。
以出身于浙江的绿城、滨江为例，两家公司都凭借卓越的中高端住宅打造能力，在业界树立了口碑。
并且，因为专注于中高端，因此这两家公司的项目分布主要集中于长三角一二线城市，土地储备更加优质。
半年报显示，截至2021年6月30日，绿城土储总货值9951亿元，其中一二线占比74%。滨江土储总货值2780亿，其中仅杭州占比就达到67%。
因此，高度聚焦于市场波动相对较小的一二线城市，再加上优质产品带来的快速去化能力，使绿城、滨江具备了更好的抗风险属性。
数据显示，今年1-10月，绿城集团总销售金额约2894亿，同比增长约48%。滨江集团总销售额1407.5亿，同比增长33.6%。
正是得益于以长三角为代表的一二线市场相对平稳，才使这两家深耕型房企成为逆市下弯道超车的典范。
3
稳健均好，龙湖、中骏
如果说金地、远洋是含着金汤勺出身，绿城、滨江依靠了富庶浙江的地缘优势。
那么，龙湖、中骏这样的纯民企，就是真的白手起家靠自己打拼了。
最近，标普、惠誉等国际评级机构，纷纷下调民营房企的评级水平，很多房企都面临了“负面”评级，导致未来融资将进一步受限。
但值得一提的是，通过查询可以发现，在中指院低风险房企名单中出现的龙湖、中骏两家公司，目前三大国际评级机构，都对他们保持着“稳定”评级。
特别是中骏，平常我们对这家公司关注较少，但没想到在三大机构9-11月最近更新的评级结果中，中骏都拿到了“稳定”评价。
穆迪预计未来6-12个月中骏的流动性将保持良好；惠誉认为中骏有足够的流动性来解决资本市场的债务到期；标普预计其现金来源将足以满足未来的资本支出和再融资需求。
要知道，在当前市场情况下，能获得三大评级机构“稳定”评级的民营企业真屈指可数，这也体现中龙湖、中骏长期稳健的经营策略，获得国际资本的认可。
从财务指标看，龙湖与中骏目前都处于“三道红线”绿档范围。
以中骏为例，上半年其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.2倍；剔除合同负债后的资产负债比率为69.5%；净负债比率为77.9%，均满足绿档要求。
而财务稳健的背后，一方面是他们发展战略的审慎克制，不冒进；另一方面也有赖于其项目布局重仓一二线城市，并且具备良好的产品打造能力。
半年报显示，截至6月底，中骏集团土储总货值4300亿，其上半年新增货值中一二线城市占比达到80%，为未来的平稳去化提供了保障。
并且，除了住宅业务的优势外，龙湖和中骏在商业地产、长租公寓等领域也具备领先身位，多元化的业务组合也提升了他们的抗风险能力。
截至上半年，中骏商管在全国已经布局38座世界城，并在今年7月成功登陆港交所。而中骏长租公寓也已经进入15个城市，房源超过3.7万间。
可以看到，在很多方面，龙湖、中骏两家都有高度相似性，他们的特点是各维度发展均好，长期保持稳健策略，没有明显的短板。
而且，能获得三大国际评级认可，加上近期被中指院列入低风险名单，应该说在民营企业里面，这两家目前属于非常稳健的了。
数据显示，中骏集团1-10月销售额902.42亿，同比稳步增长13%。预计接下来与金融机构的合作中，龙湖和中骏也有望获得更多支持。
4
总 结
经历了7月以来市场的骤然逆转，如今房企们都在呼唤暖风的到来。
从政策端看，随着多家房企暴雷带来金融风险的加大，相关部门已经在着手稳定房地产行业形势。
近期，央行已经在推动金融机构落实开发贷和按揭贷款的放款，房企发债也重新提上日程。
最近的土地市场，也传出各地部门积极联系房企，放宽土拍条件限制，希望能够激活跌至冰点的土地投资。
因此可以判断，房企最艰难的时候已经过去，在当前资金口阶段性回暖的当下，那些具备较好抗风险能力的企业，有望优先获得金融机构的青睐。
无论如何，地产行业已经回归低杠杆、实业经营的本质，踏踏实实、稳健发展，才是房企未来生存的法宝。
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